中房智庫認為，2020年房地產市場調控仍將堅持“穩(wěn)中有進”思路：一方面著重防范經濟金融風險，另一方面，加快研究建立長效調控機制，除不動產統(tǒng)一登記、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場、發(fā)展不動產租賃市場外，房地產稅制度的探索、醞釀將更多扮演預期調控工具角色，但短期內不會推出。
中房智庫研究員 北京師范大學房地產研究中心研究員 趙琳祎自2010年限購、限貸政策推廣實施至今已整十年。以“行政限制措施+貨幣政策+財稅政策”全面介入調控為標志，中國房地產行業(yè)在“史上最嚴厲”的調控周期中蹣跚前行。其間，特別是2015~2016年，有部分城市出于經濟、財稅收入壓力進行了局部、小范圍政策放松，但交易的快速回暖乃至“過熱”往往招致調控政策迅速收緊、加碼。在中央定調“房住不炒”背景下，地方“因城施策”調控的裁量空間不斷縮小，社會以往“短期經濟數(shù)據(jù)下滑會導致調控放松”的預期一步步落空，地方城市政府和房地產企業(yè)共同經歷了一段由“緊張恐慌到倍感壓力，由興奮期待到失落低沉，由麻木適應再到振作轉型”的心路歷程。在此過程中，“城市市場分化加劇”“行業(yè)集中度提高”“多元化經營”“新產品和商業(yè)模式創(chuàng)新”成為市場百態(tài)中的四個主題詞。2019年，中國房地產行業(yè)的內外部形勢深刻變化：一方面，中國對外貿易摩擦加劇對宏觀經濟運行、資本市場發(fā)展、就業(yè)和居民收入構成不利影響，經濟三駕馬車進出口、社會固定資產投資、居民消費均面臨下行壓力。另一方面，年中“不把房地產作為短期經濟刺激手段”提出后，市場政策預期趨于統(tǒng)一。就“銀根”來看，銀行中長期社會貸款占比不斷走低，房地產業(yè)銀行貸款、信托融資政策迅速收緊，房地產業(yè)投資增速有所放緩，中小開發(fā)商融資困難顯現(xiàn)；就“地根”來看，大城市在城市開發(fā)邊界等“三線”劃定后正普遍加速進入收縮式、內涵化發(fā)展階段，《土地管理法》修訂改革征地制度，推動農村集體建設用地入市，向構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設用地市場邁出關鍵一步。年初，調控“放松”的市場預期一度高漲，2019年4月19日政治局會議重點強調“房住不炒”“一城一策”，以“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”為目標，聚焦防范、化解房地產市場風險，加速推進長效機制建設，著力維持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展成為中央和各地房地產市場調控政策的總思路。年內，調控政策頻度達到歷史高峰。據(jù)中房智庫統(tǒng)計，2019年以來全國各地出臺房地產調控政策約595次，較2018年增長35%。十九屆四中全會對中國未來發(fā)展建設的制度框架做出戰(zhàn)略安排，以“房住不炒”為原則、“因城施策”為策略、“長短結合”為戰(zhàn)術的房地產行業(yè)調控體系正加速形成。回顧、剖析2019年政策思路和關鍵點，為2020年調控政策導向提供預期參考。
本年度，貿易摩擦帶來的匯率波動及經濟增長預期變化向國內金融市場傳導，我國經濟、金融市場運行的不確定因素正在增多，周期性、結構性問題凸顯，以房地產為代表的重點領域風險評估升高。2019年全年，銀保監(jiān)會、央行等部門密集加力房地產金融風險防范，在銀行、信托、海外債、保險等方面強化房地產融資渠道管理。2019年初，央行在例行會議和公告中明確定調本年度貨幣政策，在提出“保持房地產金融政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，保持個人住房貸款合理適度增長”的同時，特別強調“嚴禁消費貸款違規(guī)用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理”。同時提出加強對存在高杠桿經營的大型房企的融資行為的監(jiān)管和風險提示。銀行貸款方面，央行建立專職部門，強化對系統(tǒng)重要性金融機構和金融控股集團的“宏觀審慎管理”，特別要求各金融機構房地產類融資余額（表內及表外、項目融資及按揭貸款）占比不得高于29%，強調房地產開發(fā)貸款必須嚴格用于具備“四三二”條件齊全的項目，嚴格按照項目工程進度實施放款，嚴格監(jiān)管貸款的資金流向，嚴禁房地產企業(yè)將貸款資金用于拍地及項目保證金等用途。銀保監(jiān)會下發(fā)《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)[2019]23號文)，加大對違反房地產行業(yè)政策的各種亂象行為檢查處罰力度，強調不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發(fā)項目直接提供融資，嚴格限制前端融資模式的發(fā)展。信托融資方面，銀保監(jiān)部門和央行不斷加強窗口指導，要求全面、從嚴控制房地產信托業(yè)務規(guī)模。特別是對此前部分激進的信托機構突破“四三二”限制、通過特定資產收益權、股權收益權等方式幫助房企前期融資買地的行為進行了警示督導，暫停了此類地產信托業(yè)務；對中小開發(fā)企業(yè)前期項目融資構成較大壓力。多年來社會高度關注、期待，多次呼之欲出的房地產信托投資基金(REITs)再次擱置。
個人購房貸款方面，央行明確房貸利率調整事項，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定。央行發(fā)布公告決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，推動降低實體經濟融資成本。央行副行長在政策吹風會上表示，要確保差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率基本穩(wěn)定。央行明確自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。
